霖泽规划

LINZE PLANNING

咨询热线:

13880816811   13980851861

研究中心
about us
当前位置:网站首页 > 研究中心
田园综合体项目用地解决模式
发布时间:2019-12-09

土地管理涉及的法律、法规、政策较多,同一个问题的相关规定往往散见于不同的法规和政策文件中。现在,田园综合体、特色小镇、在我国已然成为万亿元级别的产业新风口,伴随的风险也不小。其中一项很大的风险是落地。无论是哪种类型的小镇,都不可能飘在空中,最终得落到土地上。

方案:使用存量国有建设用地

1批准使用:市政道路、公园、绿地、广场等属于公共用地,办理批准使用手续,即批准用于建设市政道路等,可以发建设用地批准书,但不用发划拨决定书或出让合同等。

2国有土地划拨,即行政方式。

3国有土地使用权出让。

4国有土地租赁。

5国有土地使用权作价出资或入股。

除批准使用和划拨外,其他三种方式属于有偿使用。 

方案:圈内农用地办理转用、征收手续后依法提供给具体项目

土地利用总体规划所确定的城市村镇建设用地,被称为“圈内用地”。为实施规划,需要占用圈内用地,涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地由市、县人民政府批准,由市、县国土资源部门依法供应。

方案:使用国有农用地

建设需要使用国有农用地的,应当在办理农用地转用审批手续转为国有建设用地后,依法办理供应手续,不用办理征收手续。

方案:圈外单独选址建设项目用地

能源、交通、水利、矿山、军事设施等建设项目确需使用土地利用总体规划确定的城镇村庄建设用地范围外土地的,经批准可以在圈外单独选址建设。涉及农用地的,应当办理农用地转用审批手续;涉及集体所有土地的,应当办理土地征收审批手续;土地供应方案在办理农用地转用和土地征收时一并批准。

方案:直接使用集体建设用地

有六种情形可使用集体建设用地。

1、乡镇村公益事业、公共设施用地。

2、村民住宅。

3、集体经济组织兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的。

4、以集体经济组织为主体开发建设公租房、乡村休闲旅游养老等产业,或者以集体建设用地使用权作价出资入股、联营与其他企业合作开发此类产业的。

5、在33个农村“三块地”改革试点,集体建设用地使用权可以出让、租赁、作价出资或入股,用于商品住宅以外的经营性项目。

6、返乡下乡创业人员,可依托自有和闲置农房院落发展农家乐;也可通过租赁农房或与拥有合法宅基地、农房的当地农户合作改建自住房 

方案:使用集体未利用地

可以参照方案五,直接作为集体建设用地使用。而国家建设项目使用集体未利用地的,应当办理土地征收审批手续后依法供地;不需要办理农用地转用手续,不需要用地计划指标,不缴纳新增费和耕地开垦费。

方案:使用国有未利用地

建设项目可以使用土地利用总体规划确定的国有未利用地,不需修改规划,也不用办理转用和征收手续,直接批准用地。

方案:使用设施农用地

设施农用地是指设施农业项目区域内直接用于经营性养殖的畜禽舍、工厂化作物栽培或水产养殖的生产设施用地、附属设施用地和配套设施用地,农村宅基地以外的晾晒场等农业设施用地。

设施农用地不包括以下用地:

1、经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所;

2、以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐;

3、以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地。

方案:结合土地整治、村庄整治安排用地

土地整治是对项目区内田、水、路、林、村等的综合整治和统一安排,必然涉及到项目区内各业用地的重新布局、安排和产权调整。土地整治规划方案中包含了整治后的土地产权调整和各类项目用地调整(地类调整和供地安排)。

土地整治实施规划经批准后,应当依据经批准的实施规划,相应调整项目区内各类用地产权和地类,直接为项目区内原用地单位整治后的用地办理相应用地手续,不再办理农用地转用审批手续,也不占用土地利用年度计划指标。安排原用地者用地后的剩余部分,应当依法办理供地手续。 

方案:还可以通过市场解决项目用地:

1、使用增减挂钩项目建新区用地的,视同建设用地;

2、农业项目使用国有农用地,有承包经营、承包经营权流转、由农场职工按要求耕种等方式;

3、农业项目使用集体农用地,有承包经营、承包经营权流转、四荒地(荒山、荒沟、荒丘、荒滩)拍卖、由原农户按要求种植等方式;

4、使用四荒地等未利用地的,有承包经营、四荒地拍卖、流转等方式,使用年限最长50年,使用方向包括开荒造林、治沙改土以及休闲农业、设施农业等,用于非农业建设需要审批;

5、农村三项建设使用圈内农用地的,应当先行办理农用地转用手续,转为集体建设用地后,再由县市人民政府批准使用;

6、符合条件的农村道路用地和农田水利设施用地属于农用地,不属于建设用地,不办理农用地转用手续,不占建设用地指标;

7、地质灾害治理工程用地,按照地质灾害治理项目办理项目审批手续,不办理征收、转用手续,不占用指标,但应当足额安置补偿

8、以转让方式取得土地使用权;

9、以股权转让方式取得目标公司控制权,进而实现开发利用目标土地的目的;

10、以合作开发方式开发利用目标土地;

11、原有建设用地地依法改变用途等土地使用条件后,用作发展项目用地;

12、原有建设用地办理出让、租赁等有偿用地手续后,用作发展项目用地。

可以看出,土地政策梳理集成可以形成了很多种用地解决方案,政策应用空间很大,如果不懂土地政策集成应用,会错失很多的机会,增加很多工作难度和开发成本。

霖泽规划综合服务内容

如果准备建设一个区域独一无二、长久盈利的田园综合体项目”,而没有这方面的产品模式,商业模式,盈利模式等,缺乏项目策划、规划设计、项目筹建、建设、推广、经营管理等方面的经验,霖泽城乡规划可以全程参与服务

项目如何成功获得土地盘活资源。企业如何正确地拿地?拿地的创新模式和渠道有哪些? 各种拿地模式和渠道的风险有哪些?如何规避?如何盘活项目土地机制?

企业如何转型,项目如何策划规划与申报及运营如何推动传统项目转型?项目如何申报、策划规划及运营?如何进行优质产业导入、打造爆款IP?业态怎么融合?项目如何定位与策划规划

项目融资渠道策略规划。项目的产品模式,商业模式,盈利模式与资本路径;项目如何实现资本证券化;如何利用PPP模式解决资金难题?如何精准获取项目的扶持资金?项目的融资渠道有哪些?产业地产如何规划、怎样盈利?

项目怎么做才能生存。项目如何开发与运营?项目IP如何打造?如何进行投融资整合及产业资源导入?文旅项目全要素全产业链资源如何进行有效对接, 项目开发及建设落地如何获得最大支持?

我们的核心理念:为客户创造价值,为社会创造财富!

 

 

责任编辑:旅游策划公司|农业策划公司|乡村旅游策划公司|企业咨询策划公司|策划公司|咨询公司|城乡文旅规划|项目可行性报告|养生养老策划公司|项目策划公司|规划设计公司


地  址:成都市双楠路龙门巷50号  电  话:028-69295652  手  机:13980851861 / 13880816811  邮  箱:zshceceo@163.com  Q Q:1183018636

Copyright @ 1998 - 2012 www.zshce.com. All Rights Reserved  四川智森企业管理咨询有限公司 备案编号:蜀ICP备2024073607号

技术支持:中联无限