老人养老问题并不只是其他国家的特色问题，在我国，人口老龄化也已成严峻的社会问题。有数据显示，预计2025年，我国六十岁以上人口将达到3亿。
政府高度重视，频发政策鼓励养老产业的发展，特别“十三五”之后，养老产业经官方盖章批准进入快车道。而房企也是踊跃入局，发力养老产业，据不完全统计，目前已有万科、恒大、保利、泰禾、远洋、金地等发力养老板块。
房企做养老，是做地产+，还是转变开发思维做运营服务，如何盈利等都是入局需要做的考虑。明源君将结合一些先行者的尝试谈谈以上问题。
有数据预计到2020 年，养老产业市场规模将达到7.7 万亿元，复合平均增长率为11.4%，预计2030 年超过20 万亿。但在我国养老地产目前仍处于起步阶段，各类房企的养老盈利模式主要有以下几种：
一、挣卖房子的钱
与传统的出售产权房方式基本一致，提供养老住宅，出售适老化住宅产品快速回笼资金。但同时也会提供一些配套服务，获取服务费。
比如绿城的乌镇雅园，在售产品有多层、高层公寓和小独栋的70年产权。其次还提供基础的物业、健康管理服务，以及颐乐学院相关课程及内部设施使用，分别收取费用。据悉项目2013年7月首次开盘，雅园前期2000多套养老公寓和别墅产品全面售罄，售价还上涨了50%，其中小高层，均价在24000元/平方米，而其物业费3.5元/平方米/月。
采用这种模式资金回笼快，可以全国复制这类产品，但同时这类开发前期占用资金多，后期的去化很关键。而目前我国有个现状：有钱的人还没退休，没钱的人已经老了。所以某种程度上这类盈利模式对于房企的产品打造和销售能力存在考验。
二、挣租金或会员卡费
一种是挣租金，房企不出售物业，而是持有并长期租赁，担当其运营商角色，采取按月收取租赁费和服务费的盈利模式。
比如龙湖在重庆布局的首个养老项目新壹城，全部自持运营，专注“卖”服务。
又如中大房地产集团参与创建的朗和杭州国际医养中心，集朗和护理院和颐和长者公寓于一体。分别出租护理院的床位和公寓中的房间。
还有一种是会员卡模式，房企销售会员，并为会员提供全方位、多层次的养老服务，通过收取会员费和服务费实现盈利。比如恒大养生谷和上海亲和源养老社区便是这种模式。其中养生谷独创“租、购、旅”会员机制向客户提供养生养老服务。成为会员后，可以根据不同需求到全国各地的恒大养生谷进行旅游居住，享受健康管理。
亲和源养老社区的会员制模式：这种模式有点像自持型长租公寓和联合办公的盈利模式，运营商持有物业，可以获得租赁费用和服务费，还可享受物业增值的收益，但是回收周期长，会员费过高，受众有限。
三、租售双拳出击
这类于持有型不动产的开发策略，跟房企经营商业地产的思路很像。卖一部分回笼资产，降低资金压力，留一部分通过运营提升物业价值。国内大部分开发商都使用的这种开发模式，适用于普通养老公寓和大型混合式养老社区的开发。
比如万科幸福汇就采用租售并举的方式，分为两种业态：一是利用商业配套设施建设的“活跃长者之家”，万科作为产权持有者，由上海亲和源负责经营管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活跃长者住宅”，直接由面向市场销售。这种模式能够降低资金风险，并进行更为灵活的管理。
三种盈利模式都有彼此的优劣势，自持需要有强大的资金流和一定的产品开发能力，能够很好的把握老年人群的关键需求；租赁、会员制需要拥有娴熟的运营能力和优质的服务能力。基于各种要求，房企需要结合自身情况选择开发模式。
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