养老产业兴起的这些年，有成功经验，也有失败教训。到目前为止，很多养老项目在投资、立项等前期阶段，依然会出现四个“致命”的问题：
1、前期客群定位模糊，导致难以确定产品细节。房子盖好了，装修做完了，投资方迷茫了：接下来该咋搞？
2、策划内容不符合项目现实条件，难以落地。曾有一个政府PPP养老项目，请了个策划公司做了500多页策划案，拼凑了很多流行、但大都似是而非的概念；运营中设备只买贵的，不买对的，结果……
3、一些养老项目前期按房地产、宾馆酒店、旅游设施的概念搞，到后期发现项目建设内容和空间设计不符合养老运营要求，导致对项目进行二次大改，这不仅增加了项目投资成本，也加大了运营管理的难度。
4、部分投资方对养老运营的认知度并不高，认为养老运营和搞个酒店，开个宾馆没多大区别。有些投资方宁可找个开酒店的职业经理人管着，也不愿意找一个真正懂行的养老团队管着，理由是后者太贵，钱不是这样花的。所以，不少养老项目前期做成了夹生饭，并把这个难以下咽留给了运营团队，导致了后期运营问题不断。
可以说，一个养老项目失败的原因有成千上万种，但是成功的理由确实不多。一个养老项目能否成功，首先取决于环境提供的市场机会，通过分析外部环境、消费者和竞争者，识别出养老服务市场中的机会和威协。然后结合自身实力，正确选择目标市场，并合理定位。最后才是业态配比、经营模式等问题的具体确定。
接下来，我们就详细说一说，怎么做才能最大限度地让养老项目投资方向不产生偏差，也就是说你投的钱不会打水漂。
第一步：了解项目外部资源环境
熟悉当地养老政策法规与政府导向:了解当地政府鼓励发展的养老服务方向和领域；掌握当地相关法规与优惠政策；掌握当地民政局、规划局、消防局等部门的特殊要求(如床位数量、服务价格、补贴条件、消防要求等)。
调查当地养老资源与市场发展状况:调查当地医疗卫生资源情况；调查当地基本生活设施情况(如公共交通、生活配套、文化教育、体育娱乐等设施的情况)；走访当地养老机构和周边同类设施，了解运营现状与难点，并分析项目与周边竞品在市场竞争中的比较优势和劣势(如服务水平、地理位置、资金运作等)；寻找可供合作的当地第三方服务机构(如医疗、餐饮、洗衣服务提供商等)；寻找投资伙伴。
第二步：理清项目自身资源条件
这是最基础的工作，首先要搞清楚项目开发的相关信息。具体来说要收集以下信息资料：明确开发目的，如政府示范工程、新增连锁项目、企业转型项目等；明确项目性质，如非营利(公益性)项目或营利性项目等；评估开发投资方的相关经验和资源条件。
其次要把项目所在区域的基础条件梳理清楚，如果项目已经有物业，还要把物业条件(包括产权归属关系、经营性质、资金来源、服务对象、服务类别、经营业绩，以及用地性质、建筑形式、房屋年代等)梳理清楚。
对于新建项目来说，做养老项目关键是要满足“3+1”条件，即看项目周边的“医疗配套”、“交通配套”和“生活配套”条件，这三者首先满足之后，再看项目的“自然资源”这个附加条件。
其中，“医疗配套”主要是看项目周边3~5公里内有多少医疗资源，如果有三甲综合医院就非常好；“交通配套”主要是看到达项目的交通条件如何，养老项目要求要有公共交通到达，而不能仅仅是私人交通工具（私家车）；还要看公交站点与项目的具体距离情况；“生活配套”主要看项目周边的基础生活条件，例如超市、菜场、餐馆等，如果这些基础条件不具备，养老项目未来的发展就很受限制。最后才是看项目的“自然资源”，自然环境好，甚至有独特、稀缺的自然资源，那么项目就是锦上添花。
但是很多时候，开发企业看项目条件往往是倒过来，先看项目的“自然资源”，而不懂得看项目是否具备经营条件。“医疗”“交通”“生活”正是养老项目能够正常经营首先需要具备的经营条件，在能够正常经营的基础上再来谈“有哪些自然资源”这样的吸引力要素，这个才是正确的顺序。
第三步：调查市场和客群需求
研究当地老年客群并确定目标客群:分析当地老年客群特点，如引用客群指标(老年人口数量、分布、年龄、健康、收入、居住状况等)，分析客群的规模、类型、现状及养老服务需求；分析当地养老市场的特点，如引用客观指标(历史床位供给情况、市场份额占有情况等)，分析养老设施与养老服务的市场缺口；根据老年客群特点、市场缺口、总体开发战略等因素，综合确定目标客群；针对目标客群，确定项目类型。
思考长期发展需求:分析当地老年客群在未来可能逐步出现新的服务需求，以及与项目业务拓展之间的关系；分析项目的分期开发需求；根据项目的近期和长期发展目标，估计项目的拟建规模和投资总额。
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