第六步：确定项目投资策略
1、明确运营服务方案
明确运营服务方案:寻找并确定项目的运营管理方，并明确其责任范围；确定项目的运营服务方案，包括服务项目、管理方式、日常服务方式(如老年人的护理方式、就餐方式、洗浴方式等)，以及相应的空间需求(含房间类别需求、面积需求、布局需求等)等。
2、明确运营模式
确定项目的基本类型与功能(如综合养老服务设施、日间照料等)；确定项目的经营方案，包括盈利性质(即营利、非营利)，运营模式(如公办、民办、公办民营等)，收费方案(如保证金、床位费、护理费、餐饮费等的收费方法及额度)等。养老项目运营方式，除招拍挂土地，一般以持有经营为主，会员制及长期租赁为主要形式，配套服务可外包。具体包含以下几种：
（1）长期持有型
对地产进行持有性养老的含义是，使用养老房屋的老年人，并不拥有该房屋，仅仅具有居住权。优势在于投资者能够保障项目的管理效果和服务水平，在长期的持有中根据市场反应调整运营策略，积累项目口碑和知名度，投资者也能获得持续稳定的回报。缺点在于，起初要投入大量资金，长时间才能够得到回报。这种房地产的销售模式，通过以下形式进行利润的取得:押金制、会员制、保单捆绑制。
（2）销售型
销售型的养老物业，相对于普通住宅而言，增加一些适老化设计，通过在小区添加养老机构的方式来吸引老年人，资金收回的方式是进行物业的销售，后期管理也会被忽略。我国的养老型地产的发展刚刚开始，还没有形成成熟的盈利系统，也没有完善的配套设施进行支持。现在我国将养老地产进行私人销售，可以给这种模式一个探索的机会，还能够将资金的回收期限缩短，降低投资的失败率，比较有代表性的项目是绿城乌镇雅园、平安和悦·江南、天地健康城等。首创学院式养老的绿城乌镇雅园项目，是雅达国际主要参与开发的一个大型的养生类生态园，在这里生活可以享受到一系列的服务，比如健康养生、及时进行医疗、还可以度假游玩，这里的产业是由一整套的链条进行构建的，齐聚养老的各种功能，能够实现愉快的养老。通过雅达国际健康生态产业园项目，将展现给世人一个综合性、高端的养老机构。乌镇雅园前期采用出售的形式，后期发现为了提供更好的养老服务，出租是更适合的运营方式，逐渐演变成租售并举的方式。
（3）租售结合型
该类型是具有既可销售又可以出租功能的项目，既有住宅类项目又有老年人公寓。这其中的住宅包括别墅和一般的住宅，将它们用于百姓的普通居住，并且在里面穿插一些老年公寓。这些老年公寓主要用于出租，同时给这些公寓配备完善的养老服务，比如医疗服务、日常护理、一系列的娱乐设备等。采用销售、出租地产于一体的一个良好范例就是万科幸福汇老年公寓，它的房产形式为两种，第一种是“活跃长者之家”特色，拥有完善的商业整套设施，而房屋的实际拥有者是万科集团，经营管理权则授权给上海亲和源进行实施。这种模式是为了出租而设立的。而另一种是为了向广大消费者进行销售的“活跃长者住宅”，该模式能够使资金快速回归，降低了风险。
第七步：规划与设计
如果全面几个条件都满足，这个养老项目是很棒的，先天就具备了成功要素，具备前三个条件，项目也可以成功；但是如果仅仅具备一两个条件，那么无论“自然资源”这个条件多好，项目都是存在经营短板的。
另外，项目地块内部的地形地貌、坡度高差、内部道路分布、水体分布、周边建筑物、周边人群类型等，都是项目实地查勘需要掌握的信息。明确用地规划条件，包括用地范围、控制指标等。
如果项目已经存在现成物业，那么要查看的细节会比较多。出于经营的考虑，物业的规模，物业采光的朝向，物业的进深，楼层高度和层数，临街面条件，出入口位置和数量，可进行公共活动的空间面积，可改造的条件等等，都需要仔细考察。
最后，在有物业的项目中，不能忘记拿到项目的CAD版平面图，后续的床位排布等工作都要在CAD图纸上绘制完成。
第八步：做好经济效益分析
1、确定建设内容和要求
明确建设内容和建设规模:对项目各个部门和功能区的使用面积需求进行测算；需考虑为来3～5年，甚至更长时间的扩建需求；形成一个有关床位数、房间类别及面积比等的建设内容清单；将交通及设备用房等附属面积计入总建筑面积，并计算投资总额。
明确空间需求和建设要求:对运营服务方进行详细的空间需求调查，并整理得出与运营方有关的“空间需求清单”，其中须包括对房间类别、面积、设备及家具布置等方面的需求描述。
2、完成投资计划与经济效益分析
明确投资计划与开发周期:分析项目的投资优势和市场竞争力；明确项目的投资估算和计划，包括对涉及的人力、物力、财力等进行详细规划；明确项目的开发周期和时间策略，包括明确需要进行报审的事项内容和时间节点，明确项目施工计划；明确项目的主要风险和规避策略。
进行经济效益论证:检查项目的运营和财务前景，并制定一份务实的财务运作计划；尽量通过易于理解的方式向利益相关方(如运营服务方、服务提供商)阐述财务运作计划；如果部分投资来源于银行贷款，还需证明项目的还款能力。
霖泽规划综合服务内容
如果准备建设一个区域独一无二、长久盈利的“养生养老项目”，而没有这方面的产品模式，商业模式，盈利模式等，缺乏项目策划、规划设计、项目筹建、建设、推广、经营管理等方面的经验，霖泽城乡规划可以全程参与服务。
项目如何成功获得土地与盘活资源。企业如何正确地拿地？拿地的创新模式和渠道有哪些？ 各种拿地模式和渠道的风险有哪些？如何规避？如何盘活项目土地机制？
企业如何转型，项目如何策划规划与申报及运营。如何推动传统项目转型？项目如何申报、策划规划及运营？如何进行优质产业导入、打造爆款IP？业态怎么融合？项目如何定位与策划规划？
项目融资渠道与策略规划。项目的产品模式，商业模式，盈利模式与资本路径；项目如何实现资本证券化；如何利用PPP模式解决资金难题？如何精准获取项目的扶持资金？项目的融资渠道有哪些？产业地产如何规划、怎样盈利？
项目怎么做才能生存。项目如何开发与运营？项目IP如何打造？如何进行投融资整合及产业资源导入？文旅项目全要素全产业链资源如何进行有效对接， 项目开发及建设落地如何获得最大支持？
我们的核心理念：为客户创造价值，为社会创造财富！
责任编辑：旅游策划公司|农业策划公司|乡村旅游策划公司|企业咨询策划|品牌策划公司|企业咨询公司|城乡规划设计|项目可行性报告|养生养老策划公司|项目策划公司|规划设计公司