四、田园综合体PPP融资模式的运作
田园综合体的PPP融资模式是在以保证政府占据主导权的情况下引入民营企业, 让民营企业的资金、经验和技术参与到基础设施的项目建设中去, 提高资源的利用率和项目的成功率, 待到项目建成后, 民营企业有一定的经营权并获得相当程度的利益收入, 这样既能缓解政府的财政压力, 提升项目的成活率, 实现其社会价值, 还会给民企带来可观的盈利空间, 实现其个体价值。
其特征主要体现为: (1) PPP融资模式主要是针对一些特权项目比如道路建设、桥梁建设等一些公共基础设施。田园综合体也包括在内。国家掌握他们的所有权, 而将经营维护运营的权交给民营企业；(2) 由于田园综合体项目建设的时间较长, 因此PPP融资模式需要政府和民营企业保持长久的合作关系, 一方面需要保证项目的长期收益, 如果中途任何一方停止合作, 都会对整个项目的进程产生恶劣的影响;另一方面, 也有利于把控整个项目的收益, 比如如何进行成本的最低化, 在保证建设成本的同时降低运营和维护成本；(3) PPP模式具有利益共享性和风险分担性。利益共享在于政府和民营企业共同分享田园综合体建设后的成果, 但不同之处在于, 除了双方共同享有项目带来的社会成果, 民营企业还会享有一部分经济利益, 但其所享有的利益需在政府所允许的范围之内, 它不是超额利润。风险分担性在于政府和民营企业会明确各自的职责以及各自需承担的风险, 风险分明有利于两者更好的选择适合自身风险的可控方案, 进而将整个项目的风险度降到最低。
基于采用PPP融资模式可行性和必要性, 根据PPP的自身特征以及田园综合体项目较强的经营性质, 结合国家关于PPP的政策, 田园综合体项目可采用“BOO+BOT”的方式。前者“BOO”即”建设-拥有-运营”方式是PPP融资模式最常用的一种方式, 首先引入优质的社会资本进行投资。后者“BOT”即“建设-运营-移交”方式, 因为田园综合体有一部分基础设施建设, 民营企业建成之后需将这一部分的所有权和经营权转交给政府。
图1 田园综合体PPP运作方式图
此方案的具体操作步骤为:首先, 对于田园综合体来说, 无论是项目核心边界条件还是经济技术参数, 都符合国家法律法规和招标政策, 因此政府会在关于田园综合体项目的投融资、建设运营与维护等方面采用公开招标的方式对社会资本进行选择。社会资本在政府给定如何规划建设, 如何进行合作等关于项目的条件下, 自行制定融资, 设计与运营的方案来进行竞价, 政府会根据各企业提出的方案和自身的实力进行综合评审最终选出适合的社会资本方。社会资本方可以是一家或多家, 甚至是几家相互联合形成一个联合体来进行竞价。待确定好要合作的社会资本方之后, 政府会与他们成立关于田园综合体建设的项目公司;然后, 项目公司与项目施工方签署合同, 此合同是为将关于田园综合体的投资、建设、运营、维护交由项目公司负责, 并且项目公司可以通过对项目进行合理的经济利用, 从中获得相应的投资回报, 此外, 政府部门也会对其进行一些财政补贴。但是, 田园综合体中涉及的一些基础设施就要在其完成后由项目公司无偿主动移交给政府, 其他部分可以允许项目公司继续进行合法盈利。
五、田园综合体PPP融资模式的关键性问题
田园综合体在采用PPP融资模式时, 除了要考虑PPP模式本身多具有的风险如政治风险、法律与合同风险、金融风险、建设风险、市场与运营风险之外, 还应该解决其本身要面临的各种问题。
首先, 田园综合体面临着项目用地问题。田园综合体对农村土地的开发有着巨大的潜力, 但是如何获取土地是首要待考虑的问题。目前, 我国有两种方式可获得土地:一种是政府拿地, 其分为三类: (1) 是建设用地; (2) 是产业用地; (3) 是公共设施用地;另一种是从农民手中拿地, 其分为三类: (1) 耕地, 农民将耕地供出同时获得经营权; (2) 宅基地, 首先确权, 确权之后, 农民可以将不用的宅基地交还给集体, 集体再将其进行开发利用; (3) 荒地, 可将荒地进行证券化。同时, 当项目公司得到土地之后, 也应该进行合理的开发。田园综合体在得到用地之后, 应加之以合理有效的开发, 设计出与田园综合体整体发展相适宜的地产, 例如与旅游配套的民宿、农家客栈、酒店等。为使得所得用地能够被项目公司更好的进行合理运用, 政府应该根据实际情况, 在法律允许的范围之内, 对土地运用进行适当的变动, 可以将一些分散的土地进行整合集中到一起交给项目公司进行利用, 以免因土地分散造成不必要的麻烦。
其次, 应注意收益分配问题。田园综合体中涉及的经营项目较多, 盈利空间较大, 项目公司可能会出现利润率较高, 出现超额利润甚至于出现暴利现象。为防止此种情况的发生, 政府应制定完善的利润分配政策, 规定项目公司的利润值, 比如以净资产收益率为指标进行考核。具体来说, 政府可以参考项目公司以往案列的收益情况, 并结合实际的项目运行盈利情形来制定一个项目公司的净资产收益率值。当项目公司的收益率在这个值之下, 政府不参与分红, 反之, 则会参与分红。当然, 收益率限定值的制定应遵循一个原则:即要限制项目公司的收益率, 又不能降低他们的积极性。同时政府应加强对项目公司的定期审计手段, 严格监督项目公司的盈利收取程序, 保证利益分配的合理合情合据。
最后, 田园综合体建设应注意项目风险分担问题。虽然PPP融资模式将政法和民营企业之间所承担的风险进行了明确的分配, 但是面对田园综合体这样一个涉及项目众多, 任务繁琐, 投资数额巨大, 建设时间较长的大项目, 仍需要完善风险控制体系。制定有效风险可控体系需要政府和民营企业的密切协商与合作, 因为这个体系不仅对于项目本身来说很重要, 而且也是检验政府与民营企业是否具有相当强的风险管理能力的一个标准。因此, 双方应秉承风险分配优化、风险利益对等的原则, 严格按照风险管理的方式, 在参照以往众多PPP融资模式建设的项目风险控制体系的基础上, 并与实际相结合, 制定出完整合理的田园综合体的风险控制体系。
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