养老地产作为一项长期而巨大的工程，需要持续的投资和特殊的管理运营，其模式与住宅开发有很大不同。在做与不做养老地产的问题上，各家房企态度各异。有老总表示，有钱的人没有老，老的人没有钱，为什么要做。远洋地产总裁李明则认为，未来可以替代房地产开发的业务，养老可能是一个。具体能不能干，怎么干，要多方考虑。
一、先看自己有没有钱
目前大多数养老项目的土地属于居住、商业、医疗用地，土地成本高昂；此外还要购买医疗、康复护理、娱乐等配套设施，前期资金投入量大，需要企业有雄厚的资金作为保障，千亿以上规模的房企可以大手笔布局，比如万科、恒大、保利等，产品线做得全，服务对象覆盖面大。很早尝试布局养老产业的万科，如今形成了随园、怡园、嘉园三条产品线，覆盖健康、半健康、失能老人，兼顾居家、社区、机构三类产品服务。
而有的房企（1000亿以下规模），也可通过收并购、合作的方式进行养老地产的布局。以新城为例，2015年，公司通过增资控股持有金东方颐养园70%股权，正式进军养老地产行业。通过收购，不仅减轻新城控股前期的成本投入，也实现了资源互补。
二、养老用地性质过于麻烦
有的养老项目土地性质较为单一，属于居住、商业、医疗卫生中的一类，但是有的大体量养老社区用地性质就比较复杂，三者可能都涵盖。以乌镇雅园来看，其用地性质包括居住、医疗卫生、科教文卫、商业等用地。
因此绿城拿地时采用用地性质分割以及分期拿地策略。首先用地性质分割，此外，在建设国际健康生态产业园时对不同的地块进行了分期拿地。这样的拿地模式既使地价延期投入，减少资金周转压力，其次又解决了综合性质的拿地政策障碍问题。
三、产品开发中缺乏资源
布局养老地产可发挥房企建住宅的优势，但是养老地产并不简单属于地产+，更多应该是提供养老服务，特别是医疗服务，护理服务，房企并不擅长，因而可以和一些国内外的医疗机构和养老机构合作。
比如上文提到的恒大养生谷和哈佛布莱根医院合作建设的博鳌恒大国际医院，可供养生谷住户医治疑难杂症；保利旗下各“和熹会”项目与北大医院建立合作，北大医院将为和熹会项目提供医疗绿色通道合作单位，为“和熹长者”提供优先预约挂号、住院就诊服务、特需诊疗等服务，并为各“和熹会”项目提供医护技能培训及指导。
此外还可以和相关养老机构合作开发，比如远洋与投资商CPM、美国最大的养老运营商之一Emeritus合作开发了首个项目椿萱茂·凯健(亦庄)，双方各投资50%成立合资公司，并共同监督项目的运作。
四、建好了没有运营管理经验
有的房企有钱做前期开发，开发完了之后想做长期不动产运营，但是苦于没有运营经验，那这一类房企可以选择和优秀的运营商合作，把物业托管，或者直接租给运营商，房企依然可收获租金或服务费。
比如美国Ventas采用“出租+委托经营”模式。截止2016年底，Ventas将219处养老物业以租赁模式租赁给三大运营商Brookdale、Kindred和Ardent 219处；266处以委托经营模式委托与Atria和Sunrise 。其租赁和委托经营模式在2016年为Ventas带来53.6%的营业收入，达18.46亿美元，占总收入的68.4%。
五、有的房企前期投入大，资金流紧张
跨界养老，前期就是个现金流游戏，资金要求高。但是医养类资产证券化具备现金流稳定、回报率高等诸多优势。因而可以利用资产证券化，打通资金通道，实现轻资产化经营，缓解资金压力。
借鉴美国资产证券化发展过程不难发现，美国在过去几年回报率最高的10家REITs中，有8家和医疗养老有关。其中养老金、社保基金、保险资金都是医疗养老地产REITs非常强大的购买方，而借助低成本的REITs也是国内诸多开发医养类地产项目企业的诉求，比如中信启航资产管理计划在深交所的成功挂牌。
六、产品同质化严重
各房企先后进入养老行业，竞争白热化，截止到2015年底，已经有10余家保险企业，80多家中大型地产开发企业，因而找准细分领域，形成特色经营模式。比如远洋的椿萱茂定位于高端养老，其老年公寓已经具备了国际水准的失智照护专业能力;复星则是尝试寻找机构型养老的效率，以及社区、小微、居家型养老服务客户体验之间的平衡等。
后续进入的房企不必追求片面多而全的产品线，需要根据自身实力找准一个细分点进行纵深切入，当然养老最根本的是把服务做好。
在政策利好，社会有迫切需求的背景下，房企进入养老地产是必然，但应根据自己的实际情况选择合适的参与方式。且逐利无过，也要带人文关怀，如宋卫平所说，做养老项目，得有点理想主义，有点耐心，有些人文关怀。
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