一、深圳产业用地供应及管理政策特点

探索产业用地多途径、多方式供应。深圳市将城市更新局与土地整备局合并，更高效地推进城中村、旧厂房和旧商场等存量用地的盘活。在城市更新项目中，充分发挥市场对资源配置的重要作用，通过市场手段实现多方共赢。如，在南山区大冲村旧改项目中，通过实施“政府主导、市场化运作、股份公司参与”的运作模式，动员7万居住人口搬迁，拆除房屋1500多栋，将楼房密集、街道凌乱的“握手楼”景象改造为现代化产业科技园及居住社区，直接或间接带动就业人口增长约4.3万人。另外，对不同产业项目，深圳市主要通过两种方式供地：一是对普通工业及产业用地，采用招拍挂等公开竞价方式，通过用地供需服务平台供应。二是对重点产业项目，采取“带产业项目”挂牌出让（租赁）或者先租后让等方式弹性供应，年期5-30年不等。

制定产业用地供应及管理的专项政策。2013年，在《深圳市城市规划标准与准则》中新设“新型产业用地（M0）”。2019年，印发《深圳市工业及其他产业用地供应管理办法》，对工业及其他产业用地分类进一步明确。2019年5月，出台《深圳市扶持实体经济发展促进产业用地节约集约利用的管理规定》，并根据2018年修订的《深圳市城市规划标准与准则》对符合政策规定的企业转移或奖励容积率，理论上可增加1.6亿平方米产业空间。深圳市通过不断更新与完善政策配套设施，合理安排土地利用计划保障产业发展用地，促进重点产业与实体经济发展。

对土地用途及效益实行全程公开监管。为规避借新型产业用地政策变相开放房地产风险，深圳市建立产业项目“全方位、全年限、多部门联动”的监管机制。通过签订土地供应合同及产业发展监管协议等方式强化产业用地用途监管，并建立包括多个政府部门共同参与的“遴选+供应+监管”机制，加强项目批前审核和批后管理。根据产业发展及环保等要求，深圳市对项目开展不同时间段的产业发展协议履行情况进行核查。另外，通过明确产业用地供应标准，根据不同类型企业的实际与承诺贡献情况合理确定企业用地规模，突出经济增量导向。

注重对工业用地的布局进行规制和引导。深圳市出台了《工业区块线管理办法》，划定约为270平方公里的工业区块范围，并分为两级划定区块线。其中，一级线标准为保障城市长远发展而确定的工业用地管理线；二级线标准为稳定城市一定时期工业用地总规模、未来逐步引导转型的工业用地过渡线。通过两级线的划定，规范深圳市工业区块线管理，在指定区域内对工业用地的比重和扶持力度等提出了明确要求，保障工业用地发展空间。

二、深圳产业用地供应及管理的实践瓶颈

M0的产业类别与发展方向有待规范。深圳市对M0的产业类别与产业发展方向不够明晰。调研中发现，部分M0用地主体为金融或房地产公司，部分科研用房、办公用房与商业等配套设施的比例如何分配尚未明确。由于政策鼓励优惠等原因，企业“M1改M0”的积极性大幅提升，产业用房的“二房东”问题随之出现。

城市更新成本较高。目前，深圳市待开展的城市更新项目推进难度较大。由于深圳市不同辖区的城市更新政策与标准存在不统一问题，地价差距较大，加之居民物权意识较强、补偿诉求较高等原因，使得城市更新项目周期较长、拆除成本较高。例如，在光明新区新创维电器片区城市更新项目中，项目总投资约为60亿元，项目资金全部由企业自行筹措。企业用地用房成本增加，易引发产业外溢，进一步导致产业空心化。

传统产业发展遇阻。随着新兴产业的发展，部分传统制造业的用地效益逐渐落后于高新技术产业。例如，盐田、蛇口等保税区由于海关限制、“围网管理”等原因，加上交通不便，对其产业发展形成一定制约，工业总产值不断降低。但这些保税区具有地理位置优势，区港联动基础扎实，其产业特色显著，如何突破瓶颈有待进一步研究。

三、深圳市产业用地供应及管理优化建议

进一步明确M0的产业类别与发展方向。建议严控“M1改M0”项目，提高准入门槛，对M0用地内商业用地比例等配套措施做出明确规定。完善后期监管制度与产业用地退出评价指标，对企业经济效益进行定期核查，并建立低效产业用地的退出机制。在规划可行及保障产业空间的前提下，通过调节地价、出台优惠政策等措施鼓励用地单位参与城市更新项目。进一步规范产业用地转租分租行为，营造良好营商环境。

加大对城市更新项目的协调与监管力度。在产业用地供地方案中，建议对城市更新项目相关政策和标准进行完善和统一。对于城市更新中出现的各种违规行为加大监管力度。在处理城市更新项目矛盾时，可借鉴香港“需求主导重建”模式的经验，探索政府与市场、社会、民众之间的合作，建立健全公众参与机制，充分尊重居民对改造方案、安置方式的选择权。此外，要避免过度市场化导致政府后期整合产业资源的不利影响。

协调特色传统产业与新兴产业的发展矛盾。应逐步建立保税区等港口产业与内陆产业的对接机制，实现产业整合提升和空间布局优化。也可借鉴宁波保税区产业用地回购经验，推进低效用地再开发，进一步改造提升保税区内传统产业的效益。同时，避免走入传统产业与高新产业“非此即彼”的认识误区，传统产业应基于其发展基础与特色优势争取相关政策支持，逐步改善传统产业效益，按照区域城市特色进行专业化招商引资，使传统产业与高新技术产业并存发展、并存升级。

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