一、特色小镇的建设模式
从全国范围来看，目前特色小镇建设大致有三种模式：
第一种是“政府建设、市场招商”，以政府为主，由政府成立国资公司，全面负责小镇的建设，进行市场招商。比如玉皇山南基金小镇，由杭州市上城区政府主导建设，并成立基金小镇管理公司进行市场化运作和招商，让企业参与小镇建设。
第二种是“政府引导、企业建设”，政府通过PPP（政府和社会资本合作）模式或特许经营权等形式将小镇的建设全面委托民营企业。比如南京溧水空港会展小镇，定位于苏浙地区的会展聚集地，当地政府与华夏幸福签订PPP开发协议，由后者进行全持有运营和项目开发建设资金投入。
第三种是“政企合作，联合建设”，由政府负责小镇的整体规划设计定位，企业在政府主导下开展小镇的建设招商运营。比如杭州云栖小镇，就是由杭州市西湖区政府与阿里巴巴云公司和转塘科技经济园两大平台共同打造的一个以云生态为主导的产业小镇。
以上三种模式各有特点，重点在于如何处理好政府和市场、政府和企业的关系，从而优化资源配置，重组生产、生活要素。作为一个成熟的特色小镇，不仅与当地的经济发展水平、区位和空间特征息息相关，同时还与政策供给、文化特质、创新环境等要素有关。
二、特色小镇的五大误区
由于特色小镇是一项新事物，当前各地在认识上还存在一些误区。
1、特色小镇≠特色镇
特色小镇不是行政区划单元上的“镇”，也不同于产业园区、风景区的“区”，而是位于城市周边、相对独立于市区，具有明确产业功能、文化功能、旅游功能和社区功能的重要功能平台。特色镇是一个行政区域的概念，以某种主体功能为特色，或有产业特色，或有交通功能特色，或有人文自然风光特色等的全域范围，由居民社区和村庄构成，按照政府组织架构体系来管理的行政区域。
2、特色小镇≠新城建设
发展特色小镇不是建新城，不能用建新城的思路和模式来规划建设特色小镇。首先特色小镇规模不大，不是追求规模效应，扩张效应，而是追求集聚效应，紧凑效应；其次特色小镇不是土地财政的载体，而是创新创业的空间，是新产业、新动能的引擎；再次，特色小镇追求的是提升全要素生产率，提高发展质量和效益；最后特色小镇要走产城融合的发展道路。
3、特色小镇≠园区建设
特色小镇不是产业园区建设，特色小镇离不开特色产业，但又不是单纯的以工业制造业为主的园区开发。特色小镇的产业特色体现在三个方面，一是以工业4.0为引领，以2.5产业或战略性新兴产业、第三产业为主，重点在于研发设计；二是以传统产业转型升级为主，从加工制造向设计、品牌、展示转变，重点在于营销服务；三是以休闲度假旅游为主，满足市民短期、重复、特色需求，重点在于休闲服务。另外特色小镇的社区功能是其与园区开发的重要区别。
4、特色小镇≠景区开发
以旅游功能为主导的特色小镇可以发展成为景区，有些历史人文古镇，自然风光优美的小镇也兼具特色小镇的文旅功能。从这个角度而言，特色小镇和景区开发有共同之处，但又不同于传统景区开发模式。特色小镇在旅游客源市场上，更强调满足周边大城市中高收入人群特定需求；在旅游活动上，更强调体验和参与；在旅游发展目标上，更强调目的地和集散地；在旅游功能开发上，更突出互融互动。
5、特色小镇≠美丽乡村
特色小镇离不开乡村本底，但与乡村有着本质的不同。一是形态不一样，二是功能不一样。特色小镇集聚了大量资本、技术、人才等各类高端要素，是既有乡村本地特征又融入高新技术和特色人才的区域经济发展单元，需要探索利益主体多元、公众参与的现代社会治理体系。美丽乡村更多的是强调乡村发展的一、二、三产业融合作为产业支撑，依靠本村村民的自治管理，管理和保护好乡村生态环境等。
三、特色小镇需警惕“房地产化”出现
建设特色小镇正成为一些房地产企业新的“掘金点”。自国家三部委公布特色小镇名单和发布相关政策后，不到半年时间内，一些地区存在借特色小镇之名行房地产开发之实的现象。
在珠三角，某房地产企业借助“科技小镇”概念推动产业地产，获得地方政府大量土地资源支持。
在长三角，一家房地产企业打算在大城市周边打造标准化的“农业小镇”：两平方公里农业区配套一平方公里建筑区，计划承载3万人。
国家城市和小城镇改革发展中心理事长、首席经济学家李铁表示，特色小镇的发展一旦引入房地产，就会拉高土地成本，特色产业则难以实现发展，最后会演变为房地产一业独大，并带来大量的小镇库存。
国家发改委发展规划司副司长陈亚军表示，特色小镇受一些房企的追捧，主要是因为解决了拿地贵的问题，特色小镇的占地面积往往要十几平方公里，以特色小镇名义向政府拿地成本相对较低，但这和特色小镇建设的初衷是相背离的。
四、无特色不小镇
特色从字面上不难理解，是一个事物或一种事物显著区别于其他事物的风格和形式。特色小镇是由小镇赖以存在和发展的特定而具体的环境因素而决定的，如地理位置、土地、气候、历史、文化、语言、交通、产业等。
2017年3月，人民日报在《照搬，这种事还敢干吗（话说新农村）》中，点明“中西部有些地区，既不具备投资基础，又没有形成产业群，却去凭空打造特色小镇，还下了硬指标。特色小镇要因地制宜，实事求是，切莫盲目照搬照抄。”
国家发改委为特色小镇发展划出了四条红线：“防止一哄而上、防止千镇一面、防止形象工程、防止政府大包大揽。”
特色小镇规划建设风起云涌，前期对特色小镇建设理论与实践的研究准备不足，以至于在开发实施过程中，群起而上，急切间出现了一窝蜂地打着特色小镇旗号去搞新一轮产业园区、房地产以及产业与居住、生产与生态、产业与旅游等本末倒置的现象。
对特色小镇的理解，不能简单地理解为一次政策机遇，或者是新一轮的土地狂欢。要把它理解为一次发展机遇，它是中国经济和城镇化发展到一定程度之后的必然产物。
旅游的核心是消费，产业发展的核心的生产，是尽可能的吸引有“才”的人来创业就业，长期定居。二者发展路径截然不同，所需要的区位条件、基础设施、配套服务、盈利模式也都差异巨大。在大产业层面下，产业会是地方经济体成长发展的主要增长点，旅游、高等教育、科研、金融、智能制造、生物医药、新能源、新材料都是大产业的组成要素。特色小镇建设的主流方向，不应该是只是旅游小镇，而应该是产业+小镇，而且是高端产业小镇。
农业部原常务副部长、中国农业经济学会会长尹成杰表示，发展特色小城镇应从产业抓起，依靠产业集聚人口、发展经济、提供服务。以产立镇、以产带镇、以产兴镇，实现产镇统筹和协调发展，促进从小镇资源到小镇产业，从小镇产业到小镇经济，从小镇经济到小镇发展，为中国特色小镇持续健康发展提供源源不断的动力与支撑。
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